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深圳地产江湖风云起伏
http://www.zufang.com 2008年08月19日 07:29:44 经济观察报?9?9蓝筹地产
断供者、“地产剑客”、“万人炒房团”、侥幸退场者……一起让深圳地产迎来了不平静的夏天
言咏 这个夏天，深圳的房地产波澜起伏。 第一场戏是北大教授徐滇庆(徐滇庆博客|徐滇庆新闻)和地产评论人士牛刀(牛刀博客|牛刀新闻)2007年设下的赌局，以徐滇庆的输而告终。这位看涨深圳房价的经济学教授，7月8日在 《南方都市报》登整版广告致歉，因为这一年里，深圳的房价不仅没涨，反而跌落了30%。 伴随着房价从最高峰滑落，赌局之后最热门的词是 “断供”和“负资产”。曾经发起 “三年不买房行动”的邹涛(邹涛博客|邹涛新闻)，重新出现在公众面前，这次他推出的是――“万人团购买房平台”。 在最近一轮房价起伏中，深圳一直是 “领头羊”的角色，因而在调整过程里，它所受冲击最大，成为被聚焦的地带。 “上帝让你死亡，必先让你疯狂” 从深圳中心区坐车去蛇口，沿着滨海 大道一路楼盘林立：浪琴半岛、阳光带海滨城、海印长城……每一个楼盘都有一个漂亮的名字。 这些以海为卖点的楼盘中，半岛城邦的位置最得天独厚。它位于蛇口半岛的东南端，楼前即海，所以它气魄地打出了 “画海为疆”的广告语。这个楼盘，2006年开盘时价格每平米1万出头，2007年最高被炒到每平米3万多，海景大户型甚至超过了4万，如今它的价格回落到每平米1万多至两万多之间。 大起大落让这里成为断供最集中的楼盘之一。 从2000年开始涉足房地产的资深投资客邹建平说，仅他所知道的，半岛城邦就有五六例断供。 他的一个朋友胡萍 (化名)，手里有三四套房子，其中之一是半岛城邦一套80平米左右的小户型。她欠银行175万，这套房子的现价，由于楼层低，120万也很难卖出去。当房价跌到150万时胡萍还在供，盼望见底回升，现在她已经山穷水尽放弃了。 邹建平认识的朋友中，已经开始断供的大概有二十来个，他们在去年最高位时入市，投资的房产大多在关外。 2007年上半年的深圳房地产是一幅疯狂的图景：大量资金涌入这个城市，市场上到处都是揣着钱等着买楼的人，房地产交易大厅内人潮涌动，购房者中百分之七八十是投资客，他们的下家多半也是炒楼者。 楼市的亢奋感染了很多中介公司以及开发商的员工，诱惑他们加入炒房团体。这是最早出现资金问题、也是断供几率高的人群。 邹建平认识一个从四川来深圳的中介业务员。他2007年初入行，几个月后自己买房，一口气买了四套，总价约500多万。他向家里借了部分首付，银行贷款400多万，月供五六万。 和其他炒房人一样，他根本没考虑收入能否偿还月供，因为当时一套房子在手里最多不超过两个月就能转手卖掉。但贪心之下，7月最高峰时他不仅没有出货，反而借钱继续买进。 到了八九月，成交量慢慢小了下来。这时他开始感觉到现实的压力，首先是自己收入的减少――在市场活跃的情况下，一个中介业务员每月能赚两三万，后来减少到七八千，更萧条的时候只能拿到底薪。 他把几套房收拾了一下，转为出租，坚持了几个月。今年三四月邹建平还见过这人，据说亏钱卖了一套还债。但现在他已经失踪了，没有人知道他去了哪里，手机永远处于关机状态。 这种“人间蒸发”的故事并不鲜见。深圳中原地产(中原地产博客|中原地产新闻)总经理李耀智(李耀智博客|李耀智新闻)也时不时会听手下员工谈到，某个同事去年炒房时很风光，常请他们吃饭，到了今年却再也不见踪影。 断供者对这个话题至今忌讳，邹建民是这些人向他咨询法律后果时才知道的，有的还吞吞吐吐不愿明言。“躲还来不及呢，他们最关心的是如何才能不被银行或者法院找到，他们换手机，甚至试图改身份证。”邹建民说。 记者曾试图联系胡萍，电话那端胡萍简短地说了句 “这事儿别找我”就挂断了。 狂热投资的背后是银行放贷门槛的一降再降。零首付、气球贷、循环贷……在这一场楼市舞曲中，银行也穿上了红舞鞋。那时贷款很容易，随便开一个收入证明，找个公章一盖，银行根本不去查证。更有甚者，如果收入水平不足以贷那么多钱，银行会授意重开一张。另外，银行之间争抢客源也很厉害，据邹建民透露，有银行以 “返点”为回报找他介绍客源。 有些银行还会主动找客户 “加按”，比如，一个客户原本贷20万，房价涨了后，银行会找客户再贷20万。李耀智说他的客户中有很多这样的情况，有些拿了贷款后炒股去了。 “用银行的贷款太多了，”李耀智说， “这也是为什么去年9月银行一收紧，很多客户就面临问题”。 急流勇退 在这一轮楼市起伏中，邹建民是少数全身而退的投资者。 邹建民从2000年开始投资房地产，他是深圳市电力系统的一名职工，当时进入房地产的动机很简单：收益比银行利息高，风险比炒股低。 剑客：挑起话题的人 据邹建民估计，像他这样全身而退的人不多，但被深套的人也不多，大部分投资者稍亏一点把货出清了。他推测被套的大概占20%，而其中走上断供之路的大概只有10%。 “断供没有媒体炒的那么严重，也不是银行表态的那样轻描淡写。”邹建民判断。 但深圳“断供潮”已经吸引了全国的关注，甚至世界的目光。 深圳中原地产总经理李耀智收到了一份美国驻广州领事馆发来的传真，对方表示将于8月18日来深圳，希望约请李耀智谈谈房地产的宏观状态，包括房价走势以及媒体关于深圳很多人停止供楼的报道是否确切，谈话结果将作为内参提交美国政府。 断供话题的始作俑者，是一个叫“风语”的“地产剑客”。 风语于今年6月在深圳房地产信息网、搜房、珠三角房地产网、天涯、新浪等网站论坛发了两篇帖子――《深圳断供已过千亿，次贷危机浮现》、《负资产已达30万，深圳中产很受伤》。蛇口一家银行告诉风语，他们已经出现了近千例逾期没还贷的现象，风语根据这家银行的市场占有率，推广到整个深圳，写出了这两篇文章。 两篇帖子发出后，关注度非常高，一些网站很快制作了相关专题，并推到首页的位置，回帖量非常之大。 7月，央视《经济半小时》找到风语以及另一名“剑客”半求，制作了一期关于断供的节目，让这个话题更受关注。 一些业内人士对风语多有微词，认为像断供这样的严肃问题，业内人士一般不敢轻易下结论，而风语的帖子，有轻率之嫌。 实际上，深圳很多房地产话题都是从网上被挑起的。和徐滇庆打赌的牛刀，也是活跃于网络的“剑客”之一。 “地产剑客”是深圳房地产特有的现象。他们最先是活跃于深圳房地产信息网论坛的一批网友，后来人气越来越旺，网站授予他们“地产剑客”的头衔，给了很多普通网友没有的权限，相当于专栏作者。慢慢地，这个名号叫开了。 从2001年第一批“剑客”出现到现在，这个圈子大约有一百多人，持续活跃的大概有二十来人。 中海地产(企业专区,旗下楼盘)2003年第一个主动与房地产信息网联系，把活跃的“剑客”召集在一起聚会。当时在《深圳晚报》任职的陈小斌以媒体的身份旁听，之后注册了“深晚一兵”的ID，进入“剑客”这一圈子。现在他成立了一家小公司，专门从事与房地产相关的工作。 像深晚一兵一样走上职业化道路的“剑客”不少，比如半求的“半求工作室”，二郎山星的“二郎茶社”，异形的“异形工作室”等。他们的主要收入来源是开发商，是开发商营销触角的网络部分，合作方式主要是帮助联系与网站的合作，把握和调整论坛言论的方向，对楼盘发表分析和看法等。开发商对“剑客”的重视有时超过了媒体，像一些营销例会，一般不邀请媒体参加，但对“剑客”开放。 开发商经常会利用楼盘开盘、样品间开放等机会把“剑客”召集在一起聚会，深晚一兵说，现在他每年参加这样的聚会不下30次，而同一时期与“剑客”圈子有合作关系的楼盘不少于50个。 “职业化后确实会影响论坛气氛，褒扬的多了一些，针砭开发商的少了一些”，深晚一兵承认，他认为中立也是一种公正，“如果其他网友说起楼盘和开发商的问题，我们一般不干预，也不评论。” “公民”邹涛 除了断供、负资产、剑客，这个夏天深圳房地产的另一个热门词是邹涛，他两年前通过发起“三年不买房运动”小有名气，今年7月，他开始推行“万人团购买房平台”。 在邹涛的博客上，他对自己的介绍是：中国资深高尔夫用品专家，社会活动家，一个始终保持独立人格的现代公民。 “三年不买房运动”和“万人团购买房平台”并不是他所有的社会公益活动，早在2005年元旦，他在网上发表 《自荐直选深圳市第四届人大代表公开信》，当被问及“为什么不在区一级人大代表换届时参选，这样成功的可能性更大”时，他表示，重要的是象征意义。 他曾经是军人，退伍后进入深圳金融系统工作，后来创办了自己的公司。1999年他拥有的房产和车价值200万，但他觉得，这样的生活没有意义。 “万人团购买房平台”设立在深圳罗湖区文锦广场，在邹涛的周围，聚集着一些志愿者，有接线员，有法律顾问，有房地产指导。 邹涛说，“万人团购买房平台”的进展十分顺利，一个多月以来，全深圳地区95%以上未来6个月准备买房自住的市民都加入进来，只有极个别的不在乎价格的市民在自己单独买房。现在的工作已经进入和开发商谈判的阶段，如果一时没有主动愿意合作的开发商，他将观望等待。 唯一的挫折是邀请万科王石(王石博客|王石新闻)担任购房指导顾问的信石沉大海。为此他在博客上写了一封公开信，为自己的“天真”道歉。在信中，他说，如果不是想到好男儿流血不流泪，真想仰天痛哭，为什么这个世界那么虚伪？ 这个项目以及媒体的采访让邹涛十分忙碌，接热线的志愿者说邹先生经常“神龙见首不见尾”。《凤凰卫视》曾经跟踪拍摄了几天，那几天把邹涛累得够呛。8月11日下午，一家开发商邀请他们去看盘，事后邹涛说，如果不是为了配合央视的跟拍，他是不会亲自去的，律师和志愿者去看就行了。 邹涛本人没有在这次团购中买房的计划。他说根本就不打算在深圳长住，他想回湖南老家，更向往乡村的生活。 对于邹涛的行动，不乏质疑的声音。其中之一是，住房这种个性化商品，团购缺乏可行性。对此，邹涛无奈地回答：现在老百姓已经退而求其次，只要有房子住就心满意足了，哪有那么高的要求呢？ 通过团购的方式能否如愿压低房价，亦有人表示怀疑。邹建民认为，集合一万个人造成某种气势压开发商，让开发商看到市场的需求，可能起反作用。中原地产总经理李耀智则含蓄地表示了同样的看法，他说，一个发起三年不买房的人出来开始买房了，说明深圳还是很有购买需求，也很有购买力的。 他8年间的投资都集中在南山区。这里每栋楼怎么盖起来的，价格怎么涨起来的，他都一清二楚。对每个楼盘的位置以及户型，都熟谙于心。 邹建民最初做的是长线投资，买了房后出租。几个月后，有人愿意加几万块买，他一算，这几万块要出租三五年才能收回，就卖掉了。此后，他开始不断低价买进，稍高价格卖出，从全部用自己的资金买一套，到通过银行贷款买多套，慢慢成为资深的投资客。 “最开始的时候差价不高，但很稳定，这个我敢玩。”邹建民说。到2007年，邹建民感觉赚钱太容易了，简直是闭着眼睛赚。2007年年初他以每平米1.6万的价格买进半岛城邦的一套房子，年中3.6万出货，一转眼就挣了两三百万。“这有什么基础呢？风险太大，下面全是空的”。 从2007年4月起，邹建民的原则就是“只卖不买”，他用了三个月的时间出清手头所有的房子，如今资金已全部从房地产中抽出。 这一段时间，邹建民不敢再“真金白银”地玩。他作为中间人替人卖房。有些政府部门的人从开发商那里成批拿到房源后不方便卖，找到邹建民，邹替他们卖掉后收一些“喝茶费”。 “那时特别疯狂，感觉钱多得不得了，不知道世界上哪来的这么多钱。”邹建民回忆说。前两年从他手里买房的人自住的还比较多，挑挑拣拣的，不是这里不满意就是那里不满意，2007年之后，很多人直接告诉邹他们是投资客，根本不看房，有房就要。 邹建民暂时没有再投资房地产的打算，在电话里他回绝别人时说“现在对钢筋水泥的东西没兴趣”。他说他投资有两个标准，一是长线投资月租要能抵月供，二是短线投资市场成交一定要活跃。 前一段宝安一个开发商找到邹建民，希望他帮着卖房。这个楼盘在去年最高峰时开盘卖每平米1.5万，卖掉一半。剩下的一半开发商不方便降价卖，想以六七千的价格给邹建民，让他去卖。邹建民没有接这一单，“现在没客户。”他淡然地说。 声明：《经济观察网》版权所有，未经《经济观察网》书面授权，禁止复制、转载、抄袭、改写或摘编，违者追究法律责任。
外商独资租赁公司称怀孕女高管散谣言 2008-11-20 09:16:08